Mettre son bien en colocation pour éviter la vacance locative

Investisseur, vous avez acheté un bien immobilier dans le but de le mettre en location. Afin de rentabiliser votre investissement au maximum, vous devez alors réduire au maximum le risque de vacance locative. Pour s’en prémunir, de plus en plus de propriétaires font ainsi le choix de mettre leur logement en colocation. Pourquoi pas vous ? Voici quelques bonnes raisons de vous lancer.

Nov 17, 2021
Sommaire

Éviter la vacance locative : les grandes règles

La vacance locative est la bête noire de tous les propriétaires. Mais comment l’éviter ?


Il faut d’abord avoir une bonne connaissance du marché immobilier dans son secteur, afin d’être sûr que votre bien saura attirer les locataires. Emplacement, surface, état, équipements… Vous devez vérifier un certain nombre de critères avant de mettre votre bien immobilier sur le marché. N’hésitez pas à faire quelques petits travaux de rénovation afin de rendre le bien plus adapté à la colocation, par exemple en installant une double vasque dans la salle de bain ou bien en créant plus d’espace de rangements.


Vous devez également être sûr de le proposer à un bon prix : le fait de louer votre bien à deux personnes va vous permettre d’augmenter votre revenu locatif, mais vous ne pouvez pas pour autant exiger des loyers trop élevés à vos futurs locataires ! 


Vous devez enfin faire preuve d’une certaine souplesse vis-à-vis de vos locataires potentiels. S’il ne faut pas accepter le premier locataire qui se présente, il ne faut pas non plus imposer des critères de sélection trop drastiques sous peine de n’avoir aucun candidat. Revenus, caution, conditions de location, vous devez trouver un juste milieu afin d’attirer des locataires fiables sans trop de difficultés. De même, si vous n’aviez pas dans l’idée de louer votre bien en colocation, il peut être pertinent de revoir votre jugement pour réduire au maximum les risques de vacance locative !


Les avantages de la colocation


Un mode de location de plus en plus répandu


Un des meilleurs moyens d’éviter la vacance locative est de proposer un bien qui soit attractif pour de nombreux profils. En louant un T3 ou un T4 via un bail unique, vous n’attirerez probablement que des familles. Mais si vous le louez à deux colocataires, vous vous adresserez à de plus nombreux profils ! Étudiants, jeunes actifs et même retraités : la colocation attire de plus en plus de locataires. Vous avez donc très peu de risques de ne pas trouver de locataire !


Un risque de vacances mieux réparti


En louant votre logement à deux locataires, vous répartissez le loyer entre deux personnes. Contrairement au fait de louer votre bien à un couple ou une famille, vous signez alors deux baux distincts, avec des locataires totalement indépendants les uns des autres. À moins que vos locataires décident tous deux de quitter le logement en même temps, vous obtenez alors un risque de vacance quasi nul !


Un type de location plus sûr


Qui dit colocation dit souvent caution solidaire, et donc de meilleures garanties. Dans le cadre d’une colocation à deux, par exemple, vous avez ainsi la possibilité d’exiger deux garants couvrant chacun l’intégralité du loyer. Vous avez donc une double protection contre les impayés, qui sont, avec la vacance locative, la plus grande peur des investisseurs.

Un turn-over facilité


Un des principaux avantages de la colocation, c’est que vous n’aurez plus à vous soucier de trouver des locataires : ce sont vos locataires eux-mêmes qui s’en chargeront ! En effet, lorsqu’un locataire quitte la colocation, ce sont souvent les locataires restants qui se chargent de recruter son remplaçant. Pour ne pas avoir à se retrouver à vire avec un parfait inconnu, ils se tourneront naturellement vers leur réseau d’amis afin de trouver un colocataire partageant le même mode de vie et les mêmes affinités. 


Dans la plupart des cas, les locataires restants s’occupent également des visites, puisqu’ils sont déjà sur place. En cas de départ d’un locataire, vous n’aurez donc rien à faire ! Vous n’aurez qu’à choisir le candidat qui vous convient le mieux parmi les différents dossiers qui vous seront proposés.


Des loyers plus élevés


Enfin, il convient de noter que les loyers perçus lors d’une colocation sont généralement plus élevés que pour une location simple. Bien entendu, vous ne pouvez pas louer un T3 au prix de deux T1, puisque cela ne serait pas intéressant pour les locataires. Mais vous pourrez plus facilement trouver des locataires prêt à payer 500 € de loyer chacun qu’un ménage prêt à en payer 1 000 €. Cette marge supplémentaire vous permet alors de bénéficier d’une plus grande sérénité. Attention cependant à ne pas dépasser les plafonds dans les zones soumises à l’encadrement des loyers ! 


Éviter la vacance locative : les grandes règles

La vacance locative est la bête noire de tous les propriétaires. Mais comment l’éviter ?


Il faut d’abord avoir une bonne connaissance du marché immobilier dans son secteur, afin d’être sûr que votre bien saura attirer les locataires. Emplacement, surface, état, équipements… Vous devez vérifier un certain nombre de critères avant de mettre votre bien immobilier sur le marché. N’hésitez pas à faire quelques petits travaux de rénovation afin de rendre le bien plus adapté à la colocation, par exemple en installant une double vasque dans la salle de bain ou bien en créant plus d’espace de rangements.


Vous devez également être sûr de le proposer à un bon prix : le fait de louer votre bien à deux personnes va vous permettre d’augmenter votre revenu locatif, mais vous ne pouvez pas pour autant exiger des loyers trop élevés à vos futurs locataires ! 


Vous devez enfin faire preuve d’une certaine souplesse vis-à-vis de vos locataires potentiels. S’il ne faut pas accepter le premier locataire qui se présente, il ne faut pas non plus imposer des critères de sélection trop drastiques sous peine de n’avoir aucun candidat. Revenus, caution, conditions de location, vous devez trouver un juste milieu afin d’attirer des locataires fiables sans trop de difficultés. De même, si vous n’aviez pas dans l’idée de louer votre bien en colocation, il peut être pertinent de revoir votre jugement pour réduire au maximum les risques de vacance locative !


Les avantages de la colocation


Un mode de location de plus en plus répandu


Un des meilleurs moyens d’éviter la vacance locative est de proposer un bien qui soit attractif pour de nombreux profils. En louant un T3 ou un T4 via un bail unique, vous n’attirerez probablement que des familles. Mais si vous le louez à deux colocataires, vous vous adresserez à de plus nombreux profils ! Étudiants, jeunes actifs et même retraités : la colocation attire de plus en plus de locataires. Vous avez donc très peu de risques de ne pas trouver de locataire !


Un risque de vacances mieux réparti


En louant votre logement à deux locataires, vous répartissez le loyer entre deux personnes. Contrairement au fait de louer votre bien à un couple ou une famille, vous signez alors deux baux distincts, avec des locataires totalement indépendants les uns des autres. À moins que vos locataires décident tous deux de quitter le logement en même temps, vous obtenez alors un risque de vacance quasi nul !


Un type de location plus sûr


Qui dit colocation dit souvent caution solidaire, et donc de meilleures garanties. Dans le cadre d’une colocation à deux, par exemple, vous avez ainsi la possibilité d’exiger deux garants couvrant chacun l’intégralité du loyer. Vous avez donc une double protection contre les impayés, qui sont, avec la vacance locative, la plus grande peur des investisseurs.

Un turn-over facilité


Un des principaux avantages de la colocation, c’est que vous n’aurez plus à vous soucier de trouver des locataires : ce sont vos locataires eux-mêmes qui s’en chargeront ! En effet, lorsqu’un locataire quitte la colocation, ce sont souvent les locataires restants qui se chargent de recruter son remplaçant. Pour ne pas avoir à se retrouver à vire avec un parfait inconnu, ils se tourneront naturellement vers leur réseau d’amis afin de trouver un colocataire partageant le même mode de vie et les mêmes affinités. 


Dans la plupart des cas, les locataires restants s’occupent également des visites, puisqu’ils sont déjà sur place. En cas de départ d’un locataire, vous n’aurez donc rien à faire ! Vous n’aurez qu’à choisir le candidat qui vous convient le mieux parmi les différents dossiers qui vous seront proposés.


Des loyers plus élevés


Enfin, il convient de noter que les loyers perçus lors d’une colocation sont généralement plus élevés que pour une location simple. Bien entendu, vous ne pouvez pas louer un T3 au prix de deux T1, puisque cela ne serait pas intéressant pour les locataires. Mais vous pourrez plus facilement trouver des locataires prêt à payer 500 € de loyer chacun qu’un ménage prêt à en payer 1 000 €. Cette marge supplémentaire vous permet alors de bénéficier d’une plus grande sérénité. Attention cependant à ne pas dépasser les plafonds dans les zones soumises à l’encadrement des loyers ! 


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