Bail individuel ou solidaire : quel bail choisir en colocation ?

La colocation séduit de plus en plus chaque année, notamment par son aspect financier avantageux et par l’expérience sociale qu’elle procure. Ce mode d’habitat partagé repose sur la conclusion d’un bail de colocation. La colocation est en effet régie par la Loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que la signature du bail est obligatoire. Vous hésitez encore sur le type de bail qui pourrait vous convenir ? Quels sont leurs avantages et inconvénients respectifs ? Nous vous éclairons à ce sujet pour vous aider à mieux appréhender votre future colocation. Voici les clés pour que les rapports propriétaire et locataire(s) soient conformes à la législation en vigueur.

Mar 27, 2020

Le propriétaire qui souhaite proposer un logement en colocation dispose d’un choix concernant la signature du bail. En effet, il peut faire signer un seul bail solidaire (unique) à tous les colocataires, ou bien un bail individuel à chaque colocataire.


Le bail solidaire (ou unique)

Le bail solidaire repose sur la conclusion d’un contrat unique incluant tous les colocataires. Le caractère solidaire du bail suppose que le paiement du loyer total est à la charge d’un seul des colocataires, demandé par le bailleur en une seule fois et en totalité.
Ainsi, le loyer ne peut pas être divisé en plusieurs parties. Il reviendra à l’un des locataires d’effectuer le paiement mensuel, lequel pourra se faire rembourser selon la quote-part des autres signataires du bail unique. Aussi, les colocataires peuvent s’accorder pour payer chacun leur tour le loyer directement auprès du bailleur. De ce fait, il est primordial que l’identité de chaque colocataire soit inscrit dans le bail d’habitation !

Les avantages

Garanties et impayés

Dans la majorité des cas, une clause de solidarité est insérée dans le contrat : cette clause permet au propriétaire de se tourner vers n’importe lequel des colocataires pour demander le paiement de la totalité du loyer. Le colocataire qui a payé pourra, par la suite, se retourner vers les autres colocataires afin de se faire rembourser. Pour le bailleur, c’est une sécurité supplémentaire car il réduit son risque d’impayé. Cette clause ouvre donc la possibilité d’une garantie loyer impayé, appelée GLI (non disponible si vous louez en bail individuel).


Les inconvénients

L’absence d'indépendance

Certaines personnes vont préférer gérer leur finance de manière indépendante et s’acquitter du montant du loyer comme si elles habitaient seules dans le logement.


A savoir :

  • Chaque colocataire et le bailleur doivent conserver un exemplaire du contrat de bail
  • L’organisation des espaces du logement (attribution des chambres principalement) est libre, elle n’a pas à être mentionnée dans le contrat  
  • Pour deux personnes en colocation, la surface du logement doit être de minimum 16m2 (dont 9m2 en plus pour chaque colocataire supplémentaire).

Le bail individuel

Avec le bail individuel, chacun des colocataires doit conclure un contrat avec le propriétaire, indépendamment les uns des autres. Le logement est divisé en plusieurs espaces distincts, comme s’il y avait plusieurs logements en un. Chaque colocataire est donc indépendant des autres, il n'existe aucun lien juridique ou contractuel entre eux.


Les avantages


La facilité de location

Au rythme des entrées et sorties des locataires, ce bail permet de trouver facilement des personnes qui n’ont pas constituées au préalable une colocation. En effet, sur ce point, le bail individuel est plus facile pour le propriétaire de trouver des colocataires et permet aux nouveaux occupants de s’installer tout de suite au fil des allers et venues.


La personnalisation

C’est un solution personnalisée : le contrat précise la part du loyer et des charges dues pour le colocataire et lui-seul.


Les inconvénients


L’absence de garanties et risques d'impayés.

A défaut d’une solidarité établie entre les colocataires (comme c’est le cas pour un bail unique), le propriétaire prend le risque de ne pas se voir payer par plusieurs ou l’un d’entre eux. Le risque d’impayé est donc plus grand.


L’absence de choix du colocataire

Les colocataires n’ont aucun droit de regard sur la personne du colocataire qui entre dans le logement. C’est le propriétaire qui le choisit discrétionnairement.

A savoir :

  • Chaque colocataire doit disposer d’un espace privé d’un minimum de 9m2 (depuis la Loi Elan, auparavant c’était 14m2) et d’un volume minimal de 33 m3
  • Chaque chambre doit être attribuée nominativement à chaque colocataire et le contrat définit les modalités d’accès aux parties communes



En conclusion

Le bail solidaire est sans nul doute plus adapté à la colocation, il permet de fortement protéger le bailleur dans la mesure où chaque locataire pourra être désigné en cas d’impayé ou de litige, en vertu de la clause de solidarité. Sa mise en oeuvre est plus aisé pour les colocataires du fait d’un paiement unique. Nous vous conseillons donc de choisir le bail solidaire comportant une clause de solidarité.

S’agissant du bail individuel, sa mise en place est plus complexe et il ne comporte pas les nombreuses garanties offertes par le biais du bail solidaire pour le bailleur. Cependant, concernant les entrées et sorties des colocataires, la mise en oeuvre peut paraître moins fastidieuse avec ce type de bail.

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Le propriétaire qui souhaite proposer un logement en colocation dispose d’un choix concernant la signature du bail. En effet, il peut faire signer un seul bail solidaire (unique) à tous les colocataires, ou bien un bail individuel à chaque colocataire.


Le bail solidaire (ou unique)

Le bail solidaire repose sur la conclusion d’un contrat unique incluant tous les colocataires. Le caractère solidaire du bail suppose que le paiement du loyer total est à la charge d’un seul des colocataires, demandé par le bailleur en une seule fois et en totalité.
Ainsi, le loyer ne peut pas être divisé en plusieurs parties. Il reviendra à l’un des locataires d’effectuer le paiement mensuel, lequel pourra se faire rembourser selon la quote-part des autres signataires du bail unique. Aussi, les colocataires peuvent s’accorder pour payer chacun leur tour le loyer directement auprès du bailleur. De ce fait, il est primordial que l’identité de chaque colocataire soit inscrit dans le bail d’habitation !

Les avantages

Garanties et impayés

Dans la majorité des cas, une clause de solidarité est insérée dans le contrat : cette clause permet au propriétaire de se tourner vers n’importe lequel des colocataires pour demander le paiement de la totalité du loyer. Le colocataire qui a payé pourra, par la suite, se retourner vers les autres colocataires afin de se faire rembourser. Pour le bailleur, c’est une sécurité supplémentaire car il réduit son risque d’impayé. Cette clause ouvre donc la possibilité d’une garantie loyer impayé, appelée GLI (non disponible si vous louez en bail individuel).


Les inconvénients

L’absence d'indépendance

Certaines personnes vont préférer gérer leur finance de manière indépendante et s’acquitter du montant du loyer comme si elles habitaient seules dans le logement.


A savoir :

  • Chaque colocataire et le bailleur doivent conserver un exemplaire du contrat de bail
  • L’organisation des espaces du logement (attribution des chambres principalement) est libre, elle n’a pas à être mentionnée dans le contrat  
  • Pour deux personnes en colocation, la surface du logement doit être de minimum 16m2 (dont 9m2 en plus pour chaque colocataire supplémentaire).

Le bail individuel

Avec le bail individuel, chacun des colocataires doit conclure un contrat avec le propriétaire, indépendamment les uns des autres. Le logement est divisé en plusieurs espaces distincts, comme s’il y avait plusieurs logements en un. Chaque colocataire est donc indépendant des autres, il n'existe aucun lien juridique ou contractuel entre eux.


Les avantages


La facilité de location

Au rythme des entrées et sorties des locataires, ce bail permet de trouver facilement des personnes qui n’ont pas constituées au préalable une colocation. En effet, sur ce point, le bail individuel est plus facile pour le propriétaire de trouver des colocataires et permet aux nouveaux occupants de s’installer tout de suite au fil des allers et venues.


La personnalisation

C’est un solution personnalisée : le contrat précise la part du loyer et des charges dues pour le colocataire et lui-seul.


Les inconvénients


L’absence de garanties et risques d'impayés.

A défaut d’une solidarité établie entre les colocataires (comme c’est le cas pour un bail unique), le propriétaire prend le risque de ne pas se voir payer par plusieurs ou l’un d’entre eux. Le risque d’impayé est donc plus grand.


L’absence de choix du colocataire

Les colocataires n’ont aucun droit de regard sur la personne du colocataire qui entre dans le logement. C’est le propriétaire qui le choisit discrétionnairement.

A savoir :

  • Chaque colocataire doit disposer d’un espace privé d’un minimum de 9m2 (depuis la Loi Elan, auparavant c’était 14m2) et d’un volume minimal de 33 m3
  • Chaque chambre doit être attribuée nominativement à chaque colocataire et le contrat définit les modalités d’accès aux parties communes



En conclusion

Le bail solidaire est sans nul doute plus adapté à la colocation, il permet de fortement protéger le bailleur dans la mesure où chaque locataire pourra être désigné en cas d’impayé ou de litige, en vertu de la clause de solidarité. Sa mise en oeuvre est plus aisé pour les colocataires du fait d’un paiement unique. Nous vous conseillons donc de choisir le bail solidaire comportant une clause de solidarité.

S’agissant du bail individuel, sa mise en place est plus complexe et il ne comporte pas les nombreuses garanties offertes par le biais du bail solidaire pour le bailleur. Cependant, concernant les entrées et sorties des colocataires, la mise en oeuvre peut paraître moins fastidieuse avec ce type de bail.

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